סוגי מסלולי משכנתא

מסלול קבועה לא צמודה הוא מסלול משכנתא שבו הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה ואינה מושפעת משינויים במדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שההחזר החודשי נותר יציב וקבוע, מה שמספק ודאות וביטחון ללווה לגבי גובה התשלומים לאורך השנים. מכיוון שמסלול זה מספק יציבות וביטחון, הבנקים נוטים לתמחר אותו בריבית יותר גבוהה ממסלולים צמודי מדד.

מסלול משתנה לא צמודה הוא מסלול משכנתא שבו הריבית משתנה מדי תקופה קבועה (לרוב כל חמש שנים), אך אינה צמודה למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שההחזר החודשי יכול להשתנות בכל תקופת עדכון, בהתאם לשינויים בריבית במשק, אך הוא אינו מושפע משינויים במדד המחירים לצרכן. מכיוון שמסלול זה כולל סיכון של עליית ריבית, הבנקים נוטים לתמחר אותו בריבית נמוכה יותר בהשוואה למסלול קבועה לא צמודה.

מסלול קבועה צמודה הוא מסלול משכנתא שבו הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, אך הקרן וההחזרים החודשיים צמודים למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שההחזר החודשי עשוי להשתנות בהתאם לשינויים במדד, מה שיכול להוביל לעלייה בתשלומים לאורך השנים. מסלול זה מספק ודאות לגבי הריבית, אך הוא כולל את הסיכון של עלייה בהחזרים החודשיים אם המדד עולה. הבנקים נוטים לתמחר מסלול זה בריבית נמוכה יחסית בשל הצמדה למדד.

מסלול משתנה צמודה הוא מסלול משכנתא שבו הריבית משתנה מדי תקופה קבועה (לרוב כל חמש שנים), והקרן וההחזרים החודשיים צמודים למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שההחזר החודשי יכול להשתנות בכל תקופת עדכון ריבית בהתאם לשינויים בריבית במשק, וגם בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. מסלול זה משלב סיכון כפול—עליית ריבית ועליית מדד—ולכן הוא מתומחר בדרך כלל בריבית נמוכה יותר בהשוואה למסלולים קבועים לא צמודים.

מסלול פריים הוא מסלול משכנתא שבו הריבית משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים, שהיא ריבית הבסיס במשק שנקבעת על ידי בנק ישראל. ריבית הפריים מוגדרת כריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. במסלול זה, הריבית עשויה להשתנות מדי חודש בהתאם לשינויים בריבית הפריים, אך ההחזרים אינם צמודים למדד המחירים לצרכן. בנק ישראל מודיע על שינוי או השארת הריבית 8 פעמים בשנה, מה שמכניס סיכון של שינוי בהחזרים החודשיים, אך במסלול זה הריבית נוטה להיות נמוכה יחסית בתקופות של ריבית נמוכה במשק. נכון להיום, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.5%, ולכן בתוספת המרווח הקבוע של 1.5%, ריבית הפריים עומדת על 6%. במסלול הפריים, הריבית שתשלמו תהיה בהתאם לריבית הפריים, כלומר 6% נכון להיום, והיא עשויה להשתנות בהתאם להחלטות בנק ישראל על עדכון הריבית בעתיד.